李應(yīng)水訴北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案

本案關(guān)注點(diǎn)：根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》實(shí)施意見第九條的規(guī)定，拆遷方案內(nèi)容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等）、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算等內(nèi)容。由此得知，確定拆除房屋及其附屬物的狀況是拆遷人在實(shí)施拆遷行為以前就已報(bào)主管部門審批確定了的。協(xié)議一方在與被拆遷人簽訂回遷安置協(xié)議之前，應(yīng)該已經(jīng)確認(rèn)被拆遷人的資格，而簽訂回遷安置協(xié)議是在后的行為。如果協(xié)議一方以被拆遷人無法提供所居住房屋的合法所有權(quán)證明為由，讓被拆遷人在放棄安置房屋的承諾書上簽字，該行為明顯排除了被拆遷人在安置協(xié)議中應(yīng)享有的權(quán)利，免除了拆遷人應(yīng)履行的義務(wù)。該承諾書內(nèi)容顯示公平，根據(jù)我國合同法第五十四條的規(guī)定，對于訂立合同時(shí)顯示公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

　　（一）首部
　　1．判決書字號(hào)
　　一審判決書：北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2005）豐民初字第5234號(hào)。
　　二審判決書：北京市第二中級(jí)人民法院（2006）民終字第573號(hào)。
　　2．案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（被上訴人）：李應(yīng)水。
　　委托代理人：李君，李應(yīng)水之子，無業(yè)。
　　委托代理人：王均明，北京市中翔律師事務(wù)所律師。
　　被告（上訴人）：北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　法定代表人：朱仝，董事長。
　　委托代理人：王慧鵬，該公司經(jīng)營部經(jīng)理。
　　委托代理人：劉遨洋，該公司行政部經(jīng)理。
　　4．審級(jí)：二審。
　　5．審判機(jī)關(guān)和審判組織
　　一審法院：北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：高英；審判員：王炳光；人民陪審員：馬浩。
　　二審法院：北京市第二中級(jí)人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：王羽紅；審判員：林立；代理審判員：楊世軍。
　　6．審結(jié)時(shí)間
　　一審審結(jié)時(shí)間：2005年9月14日。
　　二審審結(jié)時(shí)間：2006年3月16日。
　　（二）一審情況
　　1．一審訴辯主張
　?。?）原告訴稱
　　2004年2月9日，原告與被告簽訂回遷安置協(xié)議（以下簡稱安置協(xié)議），由被告對原告在豐臺(tái)區(qū)和義西區(qū)的住房進(jìn)行拆遷安置，協(xié)議中明確規(guī)定，原告從其住房中遷出，被告安置給原告住房兩套，即位于豐臺(tái)區(qū)的“世嘉麗晶”項(xiàng)目3號(hào)樓1單元204及3號(hào)樓3單元504，上述房屋交付期限為2005年1月1日。后原告按照協(xié)議約定遷出，至2005年1月1日，被告僅為原告辦理一套房屋即現(xiàn)住址的房屋（原協(xié)議中的3號(hào)樓1單元204入住時(shí)調(diào)整為10號(hào)樓7單元204）的入住手續(xù)。原告要求被告辦理另一套房屋入住手續(xù)，被告卻拒絕為原告辦理。為此原告向法院提起訴訟：要求被告履行與原告簽訂的回遷安置協(xié)議中第二部分第五條內(nèi)容，為原告辦理雙方簽訂的協(xié)議中未交付的房屋入住手續(xù)；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　（2）被告辯稱
　　原告起訴書未陳述全部的事實(shí)。實(shí)際情況是我公司于2001年5月11日與北京市南郊農(nóng)場（以下簡稱南郊農(nóng)場）簽訂和義西區(qū)的城市住宅合作開發(fā)合同，雙方約定由南郊農(nóng)場于2001年8月11日前負(fù)責(zé)拆除完開發(fā)地區(qū)的地上建筑物，以使我公司具備基本施工條件。但直至2003年底開發(fā)地區(qū)上原告之居所尚未拆除。由于開發(fā)工期緊迫，我公司代南郊農(nóng)場與原告李應(yīng)水于2004年2月9日簽訂了安置協(xié)議，并對該居住房屋進(jìn)行了拆除。因此而發(fā)生的若干費(fèi)用由我公司暫替南郊農(nóng)場墊付，待日后同南郊農(nóng)場結(jié)算。因本公司原本并不負(fù)責(zé)本案拆遷工作，故對拆遷的范圍并無具體了解，本案原告在簽訂協(xié)議前也一直未能提供任何有效合法的房屋所有權(quán)證明或地上附著物的有關(guān)證明。但本案原告一直稱自己享有其居住房屋的合法所有證明，并承諾于協(xié)議約定房屋交付使用前向我公司提供相關(guān)證明，如果不能提供，原告在向我公司交付人民幣拾壹萬伍千元后，只享有該協(xié)議一套住房的所有權(quán)即和義西里10號(hào)樓7單元204室（原3號(hào)樓1單元204號(hào)）。由于簽訂安置協(xié)議時(shí)，雙方僅以口頭形式做出了約定，并未將該項(xiàng)約定寫入?yún)f(xié)議文本當(dāng)中，故在我公司強(qiáng)烈要求的情況下，原告于2004年11月為我公司提供了承諾書，承諾了雙方口頭約定的事實(shí)?，F(xiàn)我公司已全部履行了協(xié)議義務(wù)，原告還應(yīng)按約定向我公司支付陸萬伍仟元款項(xiàng)。
　　2．一審事實(shí)和證據(jù)
　　北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：2001年5月11日，北京市世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱世嘉房產(chǎn)公司）與北京市南郊農(nóng)場（以下簡稱南郊農(nóng)場）簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同書，雙方約定聯(lián)合開發(fā)位于北京市豐臺(tái)區(qū)和義西區(qū)的城市住宅用地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2004年2月16日，世嘉房產(chǎn)公司取得了北京市規(guī)劃委員會(huì)的和義西區(qū)住宅小區(qū)4—1號(hào)住宅樓等3項(xiàng)建設(shè)工程的規(guī)劃許可證。2004年2月9日，世嘉房產(chǎn)公司（甲方）與李應(yīng)水（乙方）簽訂回遷安置協(xié)議。協(xié)議約定：第一，安置方案。甲方就乙方在規(guī)劃和義西區(qū)4號(hào)地塊內(nèi)現(xiàn)有住房（平房約80平方米）的搬遷安置問題與乙方達(dá)成協(xié)議：甲方將“世嘉麗晶”項(xiàng)目3號(hào)樓1單元204號(hào)及3號(hào)樓3單元504號(hào)兩套商品房安置給乙方，同時(shí)乙方需支付甲方人民幣115 000元；房屋建筑面積及安置總價(jià)為3號(hào)樓1單元204號(hào)82．44平方米，3號(hào)樓3單元504號(hào)83．63平方米。按照項(xiàng)目平均價(jià)格3 900元每平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，扣除乙方支付給甲方的人民幣115 000，合計(jì)總安置費(fèi)用532 673元，雙方協(xié)商約定上述單位面積價(jià)格和乙方應(yīng)支付金額為最終數(shù)額，乙方不再為此兩項(xiàng)增加支付金額。第二，雙方權(quán)利及義務(wù)。甲方確保上述安置房屋產(chǎn)權(quán)為乙方唯一合法所有，乙方擁有與其他小區(qū)居民同等的各項(xiàng)權(quán)利及義務(wù)；乙方需在本項(xiàng)目開盤時(shí)支付甲方人民幣45 000元，并根據(jù)甲方要求時(shí)間辦理貸款手續(xù)；乙方須在簽訂本協(xié)議后5日內(nèi)從現(xiàn)住房（規(guī)劃和義西區(qū)4號(hào)地塊內(nèi)）遷出，遷出費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)；乙方在入住前需與甲方委托之物業(yè)公司簽訂相關(guān)物業(yè)管理合同及供暖協(xié)議，并須與其他小區(qū)客戶同樣按規(guī)定繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)；甲方承諾以上兩套房屋的入住時(shí)間為2005年1月1日。協(xié)議簽訂后，李應(yīng)水按約定履行了搬遷義務(wù)；2005年1月，世嘉房產(chǎn)公司向李應(yīng)水交付了豐臺(tái)區(qū)和義西里的世嘉麗晶10號(hào)樓7單元204號(hào)房（協(xié)議中的3號(hào)樓1單元204號(hào)）并向李應(yīng)水收取了50 000元人民幣。協(xié)議約定的另一套房屋未交付。2005年2月17日李應(yīng)水向本院提起訴訟，要求世嘉房產(chǎn)公司交付協(xié)議約定的另一套房屋。
　　庭審中，世嘉房產(chǎn)公司出示一份承諾書，稱該承諾書內(nèi)容由雙方口頭協(xié)商確定，由世嘉房產(chǎn)公司打印，經(jīng)李應(yīng)水同意后簽名的，用以證明因李應(yīng)水未能提供所居住房屋的合法所有證明，自愿放棄了3號(hào)樓3單元504號(hào)房屋的所有權(quán)。對此，李應(yīng)水提出異議，主張自己從未向世喜房產(chǎn)公司承諾過，也未在該承諾書上簽名。
　　另查，李應(yīng)水系北京市五環(huán)聯(lián)合食品廠退休職工，其原居住的豐臺(tái)區(qū)和義西里的房屋屬單位分配住房。
　　再查，安置協(xié)議中的“世嘉麗晶”項(xiàng)目3號(hào)樓3單元504號(hào)房屋已變更名稱為世嘉麗晶10號(hào)樓5單元504號(hào)。
　　上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：
　?。?）回遷安置協(xié)議，證明雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；
　?。?）承諾書，證明李應(yīng)水因自己未能提供所居住房屋的合法所有證明，自愿放棄了3號(hào)樓3單元504號(hào)房屋的所有權(quán)；
　?。?）合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同書，證明世嘉房產(chǎn)公司與南郊農(nóng)場約定聯(lián)合開發(fā)位于北京市豐臺(tái)區(qū)和義西區(qū)的城市住宅用地的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
　?。?）建筑工程許可證，證明世嘉房產(chǎn)公司對和義西區(qū)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)是合法的；
　　（5）陳稀升書面證言，證明李應(yīng)水系北京市五環(huán)聯(lián)合食品廠退休職工，其原居住的豐臺(tái)區(qū)和義西里的房屋屬單位分配住房。
　　3．一審判案理由
　　北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：（1）世嘉房產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)已對被拆遷房屋的性質(zhì)、居住情況作了調(diào)查。（2）世嘉房產(chǎn)公司與李應(yīng)水于2004年2月9日簽訂的安置協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按誠實(shí)信用原則全面履行各自義務(wù)。（3）作為本案關(guān)鍵的承諾書，世嘉房產(chǎn)公司承認(rèn)承諾書由自己打印，且不能證明已將承諾書的內(nèi)容告知李應(yīng)水，或雙方對該份承諾書的內(nèi)容進(jìn)行過協(xié)商，其內(nèi)容明顯排除了李應(yīng)水的權(quán)利，免除了世嘉房產(chǎn)公司的義務(wù)，故一審法院對世嘉房產(chǎn)公司主張李應(yīng)水自愿放棄3號(hào)樓3單元504號(hào)房屋所有權(quán)的答辯意見不予采信。
　　4．一審定案結(jié)論
　　北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條，作出如下判決：
　?。?）被告北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告李應(yīng)水交付位于豐臺(tái)區(qū)和義西里的世嘉麗晶10號(hào)樓5單元504號(hào)房屋一套。
　?。?）原告李應(yīng)水在被告北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付上述房屋時(shí)支付人民幣65 000元。
　　本案訴訟費(fèi)50元，由被告北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，本判決生效后七日內(nèi)交納。
　　（三）二審訴辯主張
　　1．上訴人（原審被告）訴稱
　　李應(yīng)水不是被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)人，其只能以承租人的身份享受安置政策，不能以產(chǎn)權(quán)人的身份要求我公司對其進(jìn)行回遷安置；原審法院認(rèn)定事實(shí)有誤，李應(yīng)水所做的承諾書系合法有效的法律文件，原審法院對此不予認(rèn)定顯屬不當(dāng)。請求撤銷原判，改判駁回李應(yīng)水的訴訟請求。
　　2．被上訴人（原審原告）辯稱
　同意原判。
　　（四）二審事實(shí)和證據(jù)
　　二審認(rèn)定事實(shí)和證據(jù)與一審認(rèn)定一致。
　　（五）二審判案理由
　　北京市第二中級(jí)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：第一，世嘉房產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷人簽訂回遷安置協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)已對被拆遷房屋的性質(zhì)、居住情況作了調(diào)查。雙方于2004年2月9日簽訂的安置協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效。第二，回遷安置協(xié)議中并未約定李應(yīng)水享有回遷安置房屋的前提條件是需提供被拆除房屋的合法所有證明。第三，世嘉房產(chǎn)公司不能證明由李應(yīng)水簽名、排除回遷安置協(xié)議中李應(yīng)水利益的承諾書系由雙方協(xié)商確定，故法院對于世嘉房產(chǎn)公司以該承諾書為依據(jù)拒絕履行合同全部義務(wù)的請求不予支持。第四，關(guān)于世嘉公司訴稱，李應(yīng)水不是被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)要求回遷安置一節(jié)，因世嘉公司并未取得拆遷人的資格，其與李應(yīng)水之間不屬拆遷法律關(guān)系，故對世嘉公司要求按照關(guān)于拆遷的法律規(guī)范處理其與李應(yīng)水之間糾紛的請求不予支持。
　　（六）二審定案結(jié)論
　　北京市第二中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：
　　駁回上訴，維持原判。
　　一、二審案件受理費(fèi)各50元，均由被告北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（二審案件受理費(fèi)已交納，一審案件受理費(fèi)于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

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