新類型房屋租賃案件的審理

隨著土地使用制度和住房制度改革的進(jìn)行，城市建設(shè)的大力發(fā)展和國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房屋租賃案件的類型和狀況也發(fā)生了一定變化，在司法實(shí)踐中出現(xiàn)了不少新情況、新問題，需要從理論上及時(shí)總結(jié)和研究，以推動(dòng)審判工作的順利進(jìn)行。

　　一、新類型房屋租賃案件的特點(diǎn)

　　我國的房屋租賃因房屋所有權(quán)不同，可分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃；因租賃用途不同，又可分為住宅用房的租賃和生產(chǎn)、經(jīng)營用房的租賃。傳統(tǒng)的房屋租賃糾紛的主要類型有：收回房屋糾紛、房屋租金糾紛、房屋維修糾紛、換房糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛等。當(dāng)前在房屋租賃領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的新問題雖然被統(tǒng)稱為房屋租賃糾紛，但與以前的糾紛相比，有了這樣一些變化。

　　1．案件當(dāng)事人、訴訟標(biāo)的和合同性質(zhì)的變化

　　在以往的房屋租賃案件中。當(dāng)事人以公民個(gè)人為主。這是兩個(gè)原因造成的，第一，私房租賃案件的數(shù)量多，比例大。如北京市各級人民法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件中，比例最大的是私有房屋糾紛案件，占全部房地產(chǎn)糾紛案件的40．17％，其中私房租賃案件占33．6％[1]。第二，在公有房屋租賃中法人與公民之間的租賃較為普遍，如公民租用房管部門經(jīng)營管理的房屋，職工租用本單位或其他單位的房屋等。最近幾年發(fā)生的房屋租賃案件的當(dāng)事人以法人或其他組織為多，如江蘇省高級人民法院從1995年至今共受理了十九件房屋租賃案件，其中當(dāng)事人有個(gè)人的只有三件。

　　以往的房屋租賃案件的訴訟標(biāo)的并不大，一方面，在住宅用房的租賃糾紛中，大多數(shù)是非財(cái)產(chǎn)案件，其他一些有爭議金額的，因?yàn)樽≌梅康淖赓U要符合政策規(guī)定，特別是租金標(biāo)準(zhǔn)是有限制的，因此不會(huì)大。另一方面，生產(chǎn)、經(jīng)營用房的租賃糾紛通常都有訴訟標(biāo)的，以往的這類房屋一般指臨街的鋪面房或商品市場中的營業(yè)用房，規(guī)模有限，訴訟標(biāo)的也相應(yīng)有限。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，出租房屋的面積、高度的增加，訴訟標(biāo)的也普遍上升，在江蘇省高級人民法院審理的房屋租賃案件中，訴訟標(biāo)的一般是幾十萬元，有一些案件達(dá)到百萬元以上，有兩起一審案件的訴訟標(biāo)的超過了一千萬元。

　　我國現(xiàn)行立法根據(jù)訂立合同的主體和目的將合同分為經(jīng)濟(jì)合同和非經(jīng)濟(jì)合同。法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶為實(shí)現(xiàn)一定經(jīng)濟(jì)目的而訂立的合同是經(jīng)濟(jì)合同，此外屬非經(jīng)濟(jì)合同。房屋租賃合同大部分是非經(jīng)濟(jì)合同，因?yàn)檫@類合同的主體主要是個(gè)人。但新類型房屋租賃案件中的租賃合同往往是經(jīng)濟(jì)合同，因?yàn)檫@類合同是非個(gè)人主體為了經(jīng)濟(jì)目的而訂立的。

　　2．案件類型上的變化

　　新型的房地產(chǎn)案件出現(xiàn)后，房地產(chǎn)案件的類型越來越多，概括起來有以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的案件，城市私房買賣、租賃等方面的案件，農(nóng)村房屋、宅基地、山林水利等方面的案件，城市公房使用權(quán)方面的案件，離開原單位的職工與原單位房屋使用權(quán)方面的案件等。[2]傳統(tǒng)的房屋租賃案件也隨之被分開：私有房屋租賃案件仍然存在，公房租賃中的糾紛歸入城市公房使用權(quán)等方面的案件。另外還產(chǎn)生了新類型的房屋租賃案件，根據(jù)當(dāng)事人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這類案件可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件和經(jīng)濟(jì)糾紛案件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件，概括地說，就是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的案件的總稱。[3]從最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的精神來看，這類案件是指至少有一方當(dāng)事人是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向他人出租商品房而發(fā)生的糾紛是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的糾紛，應(yīng)該屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件。其他非個(gè)人主體為非住宅用房發(fā)生的糾紛，因?yàn)楹贤再|(zhì)發(fā)生了變化，影響了案件性質(zhì)，由傳統(tǒng)的普通民事案件變?yōu)榻?jīng)濟(jì)糾紛案件，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》等，這些案件仍應(yīng)由民事審判庭受理。

　　3．法律適用上的變化

　　《城市房地產(chǎn)管理法》施行前，審理房屋租賃案件適用的法律法規(guī)有：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第4章，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第57條，《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民事通則》若干問題的意見（試行）》第119條以及有關(guān)批復(fù)，參照建設(shè)部、國家物價(jià)局、國家工商局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第4章等。審理案件的主要原則是：既保護(hù)出租人的房屋所有權(quán)，又維護(hù)承租人對租賃房屋的正當(dāng)承租權(quán)，充分發(fā)揮房屋的使用效能，以適應(yīng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活的需要。

　　審理新類型的房屋租賃案件主要適用和參照經(jīng)濟(jì)合同法、城市房地產(chǎn)管理法第四章第4節(jié)，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》，軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)定等。審理這類案件首先貫徹上述原則，此外，屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件的，要貫徹有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于保護(hù)有效合同、有利于公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則；屬于經(jīng)濟(jì)糾紛案件的，要貫徹《全國經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》確立的有關(guān)原則。

　　二、審理新類型房屋租賃案件中遇到的問題

　　1．未辦理登記備案的房屋租賃合同的效力

　　房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。城市房屋租賃管理辦法規(guī)定：不僅簽定、變更、終止租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒?，而且要領(lǐng)取《房屋租賃證》。該證是租賃行為合法有效的憑證。但在當(dāng)事人訴至法院的房屋租賃糾紛中，經(jīng)過審查，有的租賃合同未辦理登記備案，也未領(lǐng)取《房屋租賃證》，這是否影響合同的效力？或者說是否導(dǎo)致合同被宣布為無效？對此，有的觀點(diǎn)認(rèn)為：法人之間、其他組織之間及相互之間訂立的房屋租賃合同，可不因未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案手續(xù)而認(rèn)定無效，但在認(rèn)定合同有效后，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)補(bǔ)辦登記備案手續(xù)。[4]

　　筆者同意這種意見，因?yàn)椋海?）從規(guī)定看，城市房屋租賃管理辦法規(guī)定：不按期申報(bào)《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。并不因未領(lǐng)取該證而認(rèn)定租賃行為非法無效。江蘇省高級人民法院《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)審判工作中若干問題的討論紀(jì)要》中規(guī)定：當(dāng)事人訂立的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容、目的并不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)范，只是在形式上或其他方面一般地違反了行政管理規(guī)定，可按照違反有關(guān)行政管理規(guī)定處理，不因此確認(rèn)合同無效。（2）從結(jié)果來看，如果一概都認(rèn)定不登記就無效，到法院處理糾紛就會(huì)很難，有些當(dāng)事人并不是不知道需登記，而是知道不登記是不合法的就是要鉆空子。如不登記就無效，對那些偷、漏稅的當(dāng)事人處罰就沒有依據(jù)，對受害的當(dāng)事人也不利。對這些問題還是實(shí)事求是區(qū)分情況來處理較好。[5]最高人民法院1993年在大連召開的全國民事審判工作座談會(huì)指出：人民法院審理房屋租賃案件，當(dāng)事人沒有依據(jù)規(guī)定辦理房屋租賃登記手續(xù)的，應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。

　　2．以違法建筑為標(biāo)的物的房屋租賃合同的效力

　　違法建筑又稱違章建筑，是指那些未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋，當(dāng)前的建筑市場中違法工程較多，如廣東省1996年以來在建的50萬元以上工程項(xiàng)目中有22％沒有辦理報(bào)建手續(xù)。[6]受此影響，進(jìn)入審判領(lǐng)域的房屋屬于違法建筑的也為數(shù)不少。在新類型的房屋租賃中，屬于違法建筑的房屋可能價(jià)值巨大，如中國人民解放軍財(cái)物干部培訓(xùn)中心出租給江蘇有富遠(yuǎn)東渡假有限公司的大樓共22層，其中3層以上均屬于違法建筑。對于以違法建筑為標(biāo)的物的房屋租賃合同是否有效，審判實(shí)踐中有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)管理法并未規(guī)定出租房屋必須已經(jīng)取得建筑規(guī)劃許可證，城市規(guī)劃法第40條規(guī)定對違法建筑可按一般房屋案件處理，租賃合同有效。另一種意見認(rèn)為，城市房屋租賃管理辦法規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租，因此，發(fā)現(xiàn)違法建筑為標(biāo)的物發(fā)生的租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

　　筆者認(rèn)為，（1）建設(shè)部制定的城市《房屋租賃管理辦法》是行政規(guī)章，不是法院審理案件適用的依據(jù)，而是可以參照的依據(jù)。經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的合同為無效，不能以合同違反部門規(guī)章確認(rèn)其無效。（2）根據(jù)城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定，違法建筑影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款。這說明我國法律是允許對違法建筑采取補(bǔ)救措施的。（3）城市房屋租賃管理辦法規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租，這雖然是禁止性規(guī)定。但在實(shí)踐中，城市規(guī)劃行政管理部門往往給違法建筑補(bǔ)辦手續(xù)。如上舉之例，南京市規(guī)劃局就給違法建筑補(bǔ)辦了許可證。（4）承租方應(yīng)當(dāng)對所租房屋盡法律上的審查義務(wù)，應(yīng)當(dāng)知道該房屋是否屬于違法建筑，其在明知的情況下簽訂合同，就排除了欺詐、重大誤解和顯失公平這些可以宣布合同無效和撤銷合同的事由。（5）當(dāng)事人在訴訟中補(bǔ)辦了手續(xù)，可以認(rèn)定合同有效，如果合同不能履行，可以按合同解除的規(guī)定處理，在區(qū)分責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮房屋在出租時(shí)是違章建筑這一情形。

　　3．預(yù)租合同是否有效

　　房屋租賃是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用的行為。出租人可以是房屋產(chǎn)權(quán)的所有人（如私有房屋、集體所有的房屋），也可以是國家授權(quán)行使房屋所有權(quán)的法人（如國有房屋的出租人）。這就是說，作為出租人，必須是房屋所有權(quán)人。[7]房屋所有權(quán)人的重要法律特征就是要辦理所有權(quán)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。城市房屋租賃管理辦法規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。這一條是對現(xiàn)房而言的。當(dāng)前在司法實(shí)踐中出現(xiàn)了“預(yù)租”的問題。預(yù)租是指一方當(dāng)事人將正在建設(shè)尚未竣工的商品房屋出租給他人的情況，對于這種預(yù)租合同的效力，審判實(shí)踐中有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：目前國家對商品房的預(yù)租無禁止性規(guī)定，當(dāng)事人通過真實(shí)意思表示簽訂的預(yù)租合同有效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：出租方未取得出租房的產(chǎn)權(quán)證，不具備房屋出租的法定條件，預(yù)租合同無效。

　　筆者認(rèn)為，（1）預(yù)租只能存在于商品房屋領(lǐng)域里。商品房屋是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商品用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。預(yù)租合同的出租方只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（2）商品房屋的預(yù)租和預(yù)售具有共性，都是在未取得房屋所有權(quán)證情況下實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。預(yù)售出現(xiàn)的早一些，已經(jīng)由立法滯后、管理跟不上、出現(xiàn)問題較多的階段發(fā)展到立法完善、管理規(guī)范的階段，預(yù)租也將經(jīng)歷同樣的過程。（3）預(yù)租行為與現(xiàn)房的租賃行為是不同的，不能套用法律法規(guī)中關(guān)于現(xiàn)房租賃行為的規(guī)定。對于房屋預(yù)租，現(xiàn)行法律法規(guī)并無禁止性規(guī)定，根據(jù)“法無禁止即為自由”的原則，當(dāng)事人通過真實(shí)意思表示而簽訂的預(yù)租合同，可以確認(rèn)為有效。（4）預(yù)租存在于房屋未竣工的特定階段，當(dāng)房屋竣工以后，當(dāng)事人仍然要遵守現(xiàn)房租賃的規(guī)定，服從現(xiàn)房租賃的管理。（5）從現(xiàn)實(shí)發(fā)展來看，商品房的預(yù)租正方興未艾。如上海市近期出臺(tái)了一批消化空置房的措施，其中就包括開展待竣工商品房預(yù)租試點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上逐步規(guī)范、完善法規(guī)。試點(diǎn)工作已于今年7月1日起實(shí)施。[8]

　　4．關(guān)于在租賃活動(dòng)中規(guī)避法律的問題

民法通則第58條規(guī)定：以合法形式掩蓋非法目的的民事行為無效。在這種情況下，往往是兩個(gè)以上的民事行為結(jié)合在一起，形式上的民事行為是合法的，實(shí)質(zhì)上的民事行為是違法的。在房屋租賃行為中，存在著不少規(guī)避法律的行為。（1）《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。由于該稅只針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收，導(dǎo)致不少人準(zhǔn)備通過將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)避成房地產(chǎn)租賃的辦法，來繞開土地增值稅。對此，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理，宣布房屋租賃合同無效。（2）以營利為目的的房屋租賃中，有相當(dāng)部分的房屋所占用的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，由此形成了土地出租。我國法律規(guī)定，這種情況應(yīng)當(dāng)向國家上繳土地收益。但有些單位通過商場柜臺(tái)、攤位出租或采取合作、承包、以房產(chǎn)入股經(jīng)營和聯(lián)營等隱形租賃方式，還有的單位將劃撥來的場地與他人合作建房，然后再用出租的方式供出資的合作方租用，這名義上是房屋租賃，而實(shí)際上是一種隱形的土地租賃形式。法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)把握性質(zhì)，按國家有關(guān)土地使用權(quán)出租的規(guī)定進(jìn)行處理。（3）租金是繳納房產(chǎn)稅等稅收的計(jì)稅依據(jù)，有的當(dāng)事人為達(dá)到偷漏稅費(fèi)的目的，采取隱價(jià)瞞租或更換名目的方法，如將租金改為拆遷損失補(bǔ)償金。這種情況下，租金條款無效，但不影響整個(gè)租賃合同的效力，其余部分仍然有效。

　　5．軍隊(duì)房屋出租的程序問題

　　《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定：軍隊(duì)房地產(chǎn)在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)住用并保守軍事秘密的前提下，可以對空余房地產(chǎn)依法進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，利用空余房屋租賃是軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要方式之一。在審判實(shí)踐中涉及軍隊(duì)的新類型房屋租賃案件雖然數(shù)量少，但影響大，不可忽視。審理這類案件的關(guān)鍵是掌握軍隊(duì)出租房屋的有關(guān)程序。軍隊(duì)出租首先要經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)，根據(jù)房屋面積和承租者身份，要由相應(yīng)的機(jī)關(guān)審批；其次，持批準(zhǔn)文件和租賃雙方草簽的意向書申領(lǐng)《利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)許可證》；第三，持許可證到地方房地產(chǎn)交易部門辦理交易手續(xù)；最后，持正式簽訂的合同到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門辦理登記注冊手續(xù)，對于第三八步驟，有的觀點(diǎn)認(rèn)為軍隊(duì)出租房屋不需要到地方登記備案，領(lǐng)取租賃許可證，筆者認(rèn)為，這是一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。房屋租賃要向房產(chǎn)管理部門登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法對我國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事的一切房屋租賃都適用，軍隊(duì)出租房屋也不例外。而且，《軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)的規(guī)定》指出：軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)遵守國家和軍隊(duì)的有關(guān)法規(guī)、政策，接受地方政府房地產(chǎn)等部門的監(jiān)督管理。因此，軍隊(duì)出租房屋也要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記備案。

　　三、用合同法的基本理論指導(dǎo)案件的審理工作

　　房地產(chǎn)權(quán)利是重要的民事權(quán)利，包括房地產(chǎn)物權(quán)（國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利（房地產(chǎn)抵押權(quán)）和房地產(chǎn)債權(quán)（房屋租賃權(quán)）。合同法是調(diào)整債權(quán)關(guān)系的基本法律，掌握合同法的基本理論對于審理新類型的房屋租賃案件有著極大的作用。此外，租賃政策在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的條件下，主要是用于規(guī)范住宅用房，對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方通過合同協(xié)商議定租金和其他租賃條款，因此，審查合同就成為審理案件的主要工作。我國正在起草統(tǒng)一的、較為完備的合同法，全國人大還下發(fā)了征求意見稿。從今后的發(fā)展來看，房屋租賃合同與經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)租賃合同將融為一體，統(tǒng)一地適用法律，不因主體而割裂；要約和承諾的制度將為判斷合同是否成立提供關(guān)鍵性依據(jù)；對合同效力的重新劃分，新增加的締約過失責(zé)任、合同履行中抗辯權(quán)的行使等制度將為我們審理案件提供新的思路。

　　1．房屋租賃合同的法律特征

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人給付租金的合同。房屋租賃合同既有租賃合同的共性，即雙務(wù)、有償、諾成性以及在租賃期內(nèi)由出租人轉(zhuǎn)移特定租賃物的占有、使用權(quán)給承租人的法律特征，同時(shí)房屋租賃在各國民法中均被規(guī)定為特種租賃，因而具有自身的個(gè)性。（1）在一般租賃合同中，出租人包括四種民事權(quán)利主體：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（經(jīng)營權(quán)）人、典權(quán)人、使用權(quán)人、善意占有人。[9]而房屋租賃合同中的出租人只能是房屋所有權(quán)人。（2）一般租賃合同是有期限的，而房屋租賃合同中有相當(dāng)部分如城鎮(zhèn)居民租住國家所有的住房是不定期限的，其實(shí)作為嚴(yán)格的租賃行為必須有明確的期限。新類型房屋租賃案件中的租賃合同基本是有期限的。（3）租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但房屋租賃不僅應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，還應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。對一般租賃合同沒有后一要求。（4）違反一般租賃合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的基本方式是支付違約金或賠償損失。但有標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的情形的，另一方可以請求人民法院強(qiáng)制實(shí)際履行。[10]房屋租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的承租權(quán)登記后成為物權(quán)我國法律規(guī)定買賣租賃房屋的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持：拆遷安置不破租賃；出租人出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　2．房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是合同的核心內(nèi)容，大多數(shù)糾紛都因?yàn)槭欠癜醇s履行義務(wù)而發(fā)生。在房屋租賃合同中，一方當(dāng)事人享有的權(quán)利就是另一方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。城市房屋租賃管理辦法用專章規(guī)定了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，其中出租人的主要義務(wù)是：應(yīng)當(dāng)按照約定的期限將房屋交付給承租人，在租賃期限內(nèi)確需提前收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意。承租人的主要義務(wù)是：必須按期繳納租金，應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。該辦法第24條規(guī)定，當(dāng)承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的，擅自改變用途的，拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的，利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋。這一條也是規(guī)定承租人的義務(wù)。總之，該辦法對承租人的權(quán)利義務(wù)以及出租人的權(quán)利規(guī)定得比較明確具體，但對出租人的義務(wù)的規(guī)定確顯不足。

　　筆者認(rèn)為：除了現(xiàn)有規(guī)定，出租人的主要義務(wù)是對房屋承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，（1）出租人應(yīng)保證出租房屋權(quán)屬清楚，出租權(quán)沒有瑕疵，第三人不能對出租的房屋主張權(quán)利，從而影響承租人的承租權(quán)。（2）出租人應(yīng)保證安全，保證交付的房屋符合法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)。在租賃期限內(nèi)，出租人應(yīng)對房屋質(zhì)量瑕疵負(fù)擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)房屋的維護(hù)，合同另有約定的除外。房屋質(zhì)量如有瑕疵危及承租人的安全，承租人雖然在簽訂合同時(shí)已知有瑕疵，仍有權(quán)解除合同。（3）出租人應(yīng)當(dāng)保證交付的房屋符合約定的用途，并在租賃期限內(nèi)持續(xù)保證，因出租人的原因致使承租人不能按約使用房屋的，承租人可以解除合同。

　　3．使用標(biāo)準(zhǔn)合同中存在的問題

　　標(biāo)準(zhǔn)合同又稱格式合同，廣泛使用于合同內(nèi)容相對固定而簽訂數(shù)量眾多的場合，如供水、供電、貸款、保險(xiǎn)、房屋租賃等。格式合同的優(yōu)點(diǎn)是簽訂便利，缺點(diǎn)是有的內(nèi)容顯失公平，制訂格式合同一方較多地考慮自己的利益，加重公民和中小企業(yè)的責(zé)任。[11]在新類型房屋租賃案件中使用的標(biāo)準(zhǔn)租賃合同不存在上述缺點(diǎn)，因?yàn)楹贤漠?dāng)事人都不是合同的制訂者。這種合同是房管機(jī)關(guān)作為管理者制訂的。但在實(shí)踐中使用的標(biāo)準(zhǔn)合同不夠統(tǒng)一，目前使用的房屋租賃契約是建設(shè)部1992年制訂的，各地在使用時(shí)還對合同條款作調(diào)整，還有的地方使用工商行政管理機(jī)關(guān)監(jiān)制的合同。在合同生效的問題上，建設(shè)部文本有的規(guī)定合同要經(jīng)過公證才生效，還有的規(guī)定合同要經(jīng)過工商部門監(jiān)證才生效。公證是對合同真實(shí)性、合法性的證明，我國法律對合同的公證實(shí)行自愿原則，沒有規(guī)定簽訂房屋租賃合同必須進(jìn)行公證。監(jiān)證是國家對合同進(jìn)行管理和監(jiān)督的行政措施，我國對合同的監(jiān)證形式，除法律另有規(guī)定外，允許當(dāng)事人自由選擇采用。因此，這些合同文本的規(guī)定相互沖突，統(tǒng)一地使用建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)合同。

　　4．合同生效與登記備案的關(guān)系

　　關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記與房屋買賣合同效力的關(guān)系問題，曾經(jīng)是一個(gè)爭議的焦點(diǎn)，這個(gè)問題擴(kuò)展開來就是房地產(chǎn)權(quán)屬登記與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)系問題?，F(xiàn)在大多數(shù)人都認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)屬登記不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效成立的要件，它只是房地產(chǎn)物權(quán)有效轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的履行行為。房屋租賃的登記備案與權(quán)屬登記有所不同，后者實(shí)質(zhì)是物權(quán)登記，而租賃形成的是債權(quán)，因此房地產(chǎn)管理法沒有在房地產(chǎn)權(quán)屬管理一章中規(guī)定房屋租賃的登記備案。

　　筆者認(rèn)為：登記備案不是房屋租賃合同的有效要件，二者間的關(guān)系也不同于權(quán)屬登記與轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)系。（1）從目的來看，租賃合同實(shí)行登記備案制度，一方面可以較好地防止自由、自發(fā)、非法出租房屋，另一方面也可以防止國家稅費(fèi)流失。（2）從性質(zhì)來看，登記備案或頒發(fā)《房屋租賃證》是國家對房屋租賃實(shí)行管理和控制的一種手段，也是國家對這種房地產(chǎn)交易行為的認(rèn)可，這個(gè)環(huán)節(jié)有很強(qiáng)的行政功能。（3）從審查的內(nèi)容來看，通過登記備案審查合同主體是否合格，客體是否合格，合同內(nèi)容是否合法，是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)。因此，登記備案是一種事后審查行為，是行政主管機(jī)關(guān)對合同效力的評價(jià)，其本身不是合同生效的要件，就如同法院使用審判權(quán)確認(rèn)合同有效或宣布合同無效一樣。

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)更加市場化，房地產(chǎn)租賃市場將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場最為活躍的部分。近年來我國出租房屋數(shù)量大幅度增加，目前廣州市租房已超過全市房屋的十分之一，深圳市達(dá)到三分之一。[12]在這種情況下，房屋租賃案件的數(shù)量在人民法院審理的房地產(chǎn)案件總數(shù)中將繼續(xù)保持首位，新類型的房屋租賃案件也將成為審理工作中的熱點(diǎn)。沒有發(fā)達(dá)的租賃市場，房地產(chǎn)市場是不完善的，但發(fā)達(dá)的租賃市場和完善的房地產(chǎn)市場更加需要及時(shí)有效的司法保障，
　　【注釋】
　　*江蘇省高級人民法院民庭
[1]引自《房地產(chǎn)案件審判實(shí)務(wù)與問題研究》第127頁。最高人民法院民事審判庭編，人民法院出版社。
[2]引自馬原《加強(qiáng)房地產(chǎn)案件的審判，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展》?！斗康禺a(chǎn)案件審判實(shí)務(wù)與問題研究》第12頁。
[3]引自梁書文《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件的幾個(gè)問題》，《城市房地產(chǎn)管理法理論與實(shí)務(wù)講座》第117頁，及高人民法院城市房地產(chǎn)管理法培訓(xùn)班編，法律出版社。
[4]引自《房地產(chǎn)案件審判實(shí)務(wù)與問題研究》第 173頁。
[5]引自沈建忠《有關(guān)房地產(chǎn)交易問題》，《城市房地產(chǎn)管理法理論與實(shí)務(wù)講座》第85頁。
[6]引自1996年12月24日《房地產(chǎn)報(bào)》第3版。
[7]引自《城市房地產(chǎn)管理法實(shí)用講話》第、71頁。中國商業(yè)出版社。
[8]引自1997年7月11日《房地產(chǎn)報(bào)》第二：版。
[9]引自《中國民法學(xué)·民法債權(quán)》第649頁。法律出版社。
[10][11]引自《關(guān)于<合同法（征求意見稿）>幾個(gè)問題的說明》第8、9頁。
　　[12]引自1996年 12月20日《房地產(chǎn)報(bào)》第5版。